RA Thomas Backen LL.M.
, RAe Dr. Hantke & Partner
In jüngster Zeit sind zwei Gerichtsentscheidungen ergangen, die zwar thematisch nicht miteinander zusammenhängen, jedoch jede für sich betrachtet von gehöriger Bedeutung für die Mietrechtspraxis ist.
1. Abänderung der bisherigen BGH-Rechtsprechung
Mit Urteil vom 18. November 2015 hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 266/14) seine bisherige Rechtsprechung zur Wohnflächenabweichung im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses zumindest teilweise aufgegeben. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben ist. Nicht mehr von Relevanz soll sein, wie hoch die Abweichung zwischen vereinbarter und der tatsächlichen Wohnfläche ist.
Dem Urteil des BGH lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit 156,95 m² angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche hingegen ist um 33,95 Prozent größer; beträgt mithin 210,43 m². Nachdem der Vermieterin die tatsächliche Wohnflächengröße bekannt wurde, begehrte sie von ihrem Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15% (geltende Kappungsgrenze in Berlin wie auch in Hamburg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95% zu einer entsprechenden weiteren Anhebung der Miete.
Der BGH entschied nun, zwar solle dem Vermieter die Norm des § 558 BGB ermöglichen eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen, sodass bei dem Erhöhungsverlangen faktisch der objektive Wohnwert maßgeblich ist. Allerdings muss im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens dennoch die geltende Kappungsgrenze berücksichtigt werden. Dementsprechend kann ein Vermieter in derart gelagerten Fallkonstellationen die vereinbarte Miete eben auch dann, wenn wie im zugrunde liegenden Fall die tatsächliche Wohnfläche wesentlich größer ist als die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche, nur bis zur Kappungsgrenze erhöhen. Eine derartige Sachverhaltskonstellation führe, so der BGH weiter, auch nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB).
Infolgedessen konnte die Vermieterin von ihrem Mieter wirksam nur die Zustimmung zu einer Erhöhung der vertraglich bestimmten Miete um 15% verlangen.
Obwohl nicht wirklich erkennbar ist, weshalb der BGH hier (bei einer Abweichung von 33,95%) dazu Veranlassung hatte, soll ausweislich der Mitteilung der Pressestelle des Bundesgerichtshofes, die sogenannte 10%-Rechtsprechung aufgegeben worden sein. Nach dieser bisher geltenden BGH-Rechtsprechung waren Rechtsfolgen für ein Mieterhöhungsverlangen lediglich in Fallkonstellationen mit einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10% verbunden. Eine Abweichung von weniger als 10% war mithin bislang irrelevant.
Entsprechendes muss wohl auch für den Fall gelten, dass die Wohnfläche im Mietvertrag größer angegeben wurde als sie tatsächlich ist. Eine Erhöhung der Miete dürfte dann nur auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche wirksam möglich sein. Denn auch hier dürfte die bisherige 10%-Rechtsprechung nicht mehr zur Anwendung gelangen, sodass bei der Erhöhung der Miete dann alleinig die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen sein dürfte.
2. Kündigung bei Nichtzahlung der Nebenkostennachzahlung
Sofern die Möglichkeit einer Kündigung infolge eines Zahlungsrückstandes im Rahmen eines Mietverhältnisses eruiert wird, muss grundsätzlich differenziert werden, auf welche konkrete Forderung der Zahlungsrückstand des Mieters beruht. Denn vereinfacht dargestellt eröffnet § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB dem Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, sofern der Mieter mit zumindest zwei Mieten im Rückstand ist.
An dieser Stelle stellt sich dann natürlich die Frage, ob eine Kündigung auch dann möglich ist, wenn der Mieter beispielsweise einen fälligen Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung, welcher den Betrag von zwei Monatsmietzinsen deutlich übersteigt, nicht geleistet hat und zudem auch keine Einwände gegen die Abrechnung erhebt.
Von diversen Gerichten wurde bislang entschieden, dass der Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung nicht zur Miete im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gehört und dementsprechend nicht die Möglichkeit des Vermieters zur Kündigung nach dieser Norm eröffnet.
Dies hat nunmehr das Landgericht Berlin mit Urteil vom 20.02.2015 (63 S 202/14) anders gesehen. Demnach sind Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnung zwar keine laufenden Zahlungen, stellen dennoch Mietzahlungen dar. Infolgedessen gehören sie zum Umfang der Hauptleistungspflichten des Mieters. Die Nichtzahlung stelle eine Pflichtverletzung dar, die dem Vermieter zur Kündigung berechtigen kann.
Somit kann der Vermieter unter den vorgenannten Voraussetzungen eine Kündigung auf einen derartigen Zahlungsrückstand. Wobei anzumerken bleibt, dass der BGH hierüber noch nicht entschieden hat.