RA Wolf-Holger Mitsching
, RAe Dr. Hantke & Partner
Wohnraummietverträge werden in den allermeisten Fällen auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Gerade bei neu erbauten Objekten ist einem Vermieter jedoch daran gelegen, eine hohe Fluktuation bei den Mietern und die häufig im Zusammenhang mit Umzügen stattfindende Abnutzung der Wohnungen wie auch Treppenhäuser zumindest temporär zu vermeiden.
In Wohnraummietverhältnissen, welche auf unbestimmte Zeit vereinbart sind, ist die Vereinbarung einer Kündigungsausschlussklausel nach der Rechtsprechung des BGH dann wirksam, wenn nur die ordentliche Kündigung ausgeschlossen wird und der Kündigungsausschluss maximal für vier Jahre vereinbart worden ist. Ferner ist zu beachten, dass die vertraglichen Vereinbarungen so gestaltet sein müssen, dass der Mieter erstmals zum Ablauf der vierjährigen Frist (oder weniger, wenn vereinbart) kündigen kann. Es wäre folglich unzulässig, eine Kündigungsausschlussklausel dahingehend zu vereinbaren, dass eine Kündigung erst nach dem Ablauf von vier Jahren erfolgen darf. Diese Rechtsprechung hat der BGH jüngst bestätigt (VIII ZR 23/16).
Ein Mieter, welcher diesen Kündigungsausschluss im Rahmen des Vertrages akzeptiert hat, kann sich jedoch vorzeitig von dem Vertrag lösen, wenn er ein berechtigtes Interesse besitzt und dem Vermieter einen Nachmieter stellt, welcher in dem bereits bestehenden Vertrag einschließlich sämtlicher Regelungen (somit auch des noch verbleibenden Kündigungsausschlusses), eintritt. Es obliegt allein dem Mieter, einen geeigneten Nachmieter zu suchen und diesen dann dem Vermieter vorzuschlagen. In diesem Zusammenhang muss der Mieter dem Vermieter sämtliche Informationen übermitteln, welche dieser benötigt, um sich ein ausreichendes Bild über die persönlichen Verhältnisse wie auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Es dürfte folglich nicht ausreichen, lediglich einen Mieter zu benennen, welcher möglicherweise eintrittsbereit wäre (BGH, Urteil vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14).
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass es formularvertraglich zulässig ist, einen Kündigungsausschluss für die Zeit von maximal 4 Jahren in einem Wohnraummietverhältnis zu vereinbaren. Sofern der Mieter dann eine vorzeitige Entlassung wünscht, ist dieser verpflichtet, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, welcher in das Mietverhältnis eintritt. Sofern der Mieter diese Anforderungen nicht erfüllt, besteht auch kein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, vielmehr muss trotz etwaiger Herausgabe der Mietsache die Miete weiter entrichtet werden. Allerdings ist dann aus Treu und Glauben auch der Vermieter verpflichtet, umgehend einen Ersatzmieter zu suchen.