RA Martin Haucke, RAe Dr. Hantke & Partner
Endlich herrscht wieder Klarheit im Kaufrecht - und auch im Baurecht. Und das alles, obwohl der Große Senat des BGH keine Entscheidung treffen musste.
Was bisher geschah?
Ich hatte in den den letzten Jahren bereits einige Artikel zur Thematik der Geltendmachung von Schadenersatz auf Basis fiktiver Mängelbeseitigingskosten hier veröffentlicht. Zunächst hatte der VII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 22.02.2018 (BGH VII ZR 46/17) seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben und sich dafür entschieden, dass sich die Höhe eines Schadenersatzanspruchs im Werkvertragsrecht nicht anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten bestimmen lässt. Genaueres können Sie hier nachlesen. Sodann kam die Frage auf, ob dieses Urteil auch auf Sachverhalte Anwendung findet bei denen es nicht um werkvertragsrechtliche, sondern um kaufvertragsrechtliche Sachverhalte geht (siehe mein Artikel vom 22.05.2019). Der V. Zivilsenat des BGH (zuständig u.a. für Kaufrecht) sowie der VII. Zivilsenat des BGH (zuständig u.a. für Baurecht) waren sich nicht ganz einig, sodass der V. Zivilsenat eine Anfrage beim VII. Zivilsenat stellte um zu klären, ob der VII. Zivilsenat an seiner Rechtsauffassung festhält (siehe mein Artikel vom 22.04.2020).
Was gibt es neues?
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seinem heutigen Urteil vom 12.03.2021 entschieden, dass es keiner Anfrage beim bzw. Entscheidung durch den Großen Senat des BGH bedarf. Scheinbar ist man sich mit dem VII. Zivilsenat dahin einig, dass im Kaufrecht ein Schadenersatzanspruch anhand fiktiver Mängelbeseitigungskosten berechnetet werden kann, dies im Werkvertragsrecht aufgrund der spezielleren Vorschriften jedoch nicht möglich ist. Der V. Zivilsenat begründet dies im Wesentlichen wohl damit, dass im Werkvertragsrecht ein spezieller Anspruch - nämlich der des Vorschusses - existiert, im Kaufrecht jedoch nicht.
Ganau das hatte ich bisher als schlagendes Arguemnt herangezogen um die Nichtanwendung des Schadenersatzanspruchs anhand fiktiver Mängelbeseitigungskosten durch den VII. Zivilsenats für richtig zu befinden. Denn wenn im Kaufrecht ein Schadenersatz nicht auf Basis fiktiver Mängelbeseitigungskosten berechnetet werden würde, dann hätte das zur Folge, dass ein Käufer stets in Vorleistung gehen müsste um einen Schaden beseitigen zu lassen. Der Schadenersatzanspruch könnte dann bei finanziell nicht so starken Käufern völlig leerlaufen.
Bisher liegt nur die Pressemitteilung des BGH vom 12.03.2021, jedoch noch nicht die schriftliche Entscheidung in veröffentlichter Form vor. Hier die Pressemitteilung im Wortlaut:
Urteil vom 12. März 2021 – V ZR 33/19
Der unter anderem für den Immobilienkauf zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein kaufvertraglicher Anspruch auf Schadensersatz wegen Mängeln der erworbenen Immobilie weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden, aber bislang nicht aufgewendeten ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten berechnet werden kann.
Sachverhalt:
Die Kläger erwarben von dem Beklagten im Jahr 2014 eine Eigentumswohnung zum Preis von 79.800 € unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. In dem Kaufvertrag heißt es: "Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31. Dezember 2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben." Nach Übergabe der Wohnung trat Ende 2014 Feuchtigkeit in dem Schlafzimmer der Kläger auf, zu deren Beseitigung die Kläger den Beklagten erfolglos unter Fristsetzung aufforderten. Die Wohnungseigentümer ermächtigten die Kläger durch Beschluss auch insoweit zur Behebung der Schäden, als das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Mit der Klage verlangen die Kläger von dem Beklagten - soweit im Revisionsverfahren von Interesse - die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten ohne Umsatzsteuer in Höhe von 7.972,68 € sowie vorgerichtliche Anwaltskosten; ferner soll festgestellt werden, dass der Beklagte weitere Schäden ersetzen muss.
Bisheriger Prozessverlauf:
Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen. Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Bemessung des kaufvertraglichen Schadensersatzes statt der Leistung gemäß § 437 Nr. 3, § 280, § 281 Abs. 1 BGB entspricht der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung. Danach kann der Käufer im Rahmen des kleinen Schadensersatzes entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen, wobei es unerheblich ist, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird. Allerdings hat der VII. Zivilsenat für den werkvertraglichen Anspruch auf kleinen Schadensersatz gemäß § 634 Nr. 4, § 280, § 281 Abs. 1 BGB seine langjährige Rechtsprechung, nach der die Schadensbemessung anhand der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten zulässig war, inzwischen aufgegeben (Urteil vom 22. Februar 2018 - VII ZR 46/17, veröffentlicht auf der Homepage unter "Entscheidungen"). Dies lässt sich auf die kaufrechtliche Sachmängelhaftung jedoch nicht übertragen. Insbesondere steht dem Käufer - anders als dem Besteller im Werkvertragsrecht - kein Vorschussanspruch zu. Es wäre aber nicht vertretbar, wenn der Käufer einer Sache die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsste. Eine Ausnahme gilt nur im Hinblick auf die Umsatzsteuer, die – wie im Delikts- und Werkvertragsrecht - nur ersetzt werden muss, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
Eine Vorlage an den Großen Senat für Zivilsachen wegen Divergenz (§ 132 Abs. 2 GVG) ist nicht mehr erforderlich, nachdem der VII. Zivilsenat auf Anfrage des V. Zivilsenats vom 13. März 2020 (V ZR 33/19, veröffentlicht auf der Homepage unter "Entscheidungen") die Begründung seiner Rechtsprechungsänderung mit Beschluss vom 8. Oktober 2020 (VII ARZ 1/20, veröffentlicht auf der Homepage unter "Entscheidungen") im Hinblick auf die Verankerung im Werk- und Architektenvertragsrecht vertieft und ergänzt hat. Insbesondere ist klargestellt worden, dass ein zweckgebundener und abzurechnender Vorfinanzierungsanspruch nicht aus dem allgemeinen Schadensersatzrecht hergeleitet werden kann.
Ebenso wenig bedarf es einer Vorlage an den Großen Senat für Zivilsachen wegen grundsätzlicher Bedeutung (§ 132 Abs. 4 GVG). Denn die von dem VII. Zivilsenat vorgenommene Bemessung des kleinen Schadensersatzes statt der Leistung ist angesichts der präzisierten und klarer konturierten werkvertraglichen Verankerung nicht auf andere Vertragstypen des besonderen Schuldrechts übertragbar. Bei dem Erwerb gebrauchter Immobilien sind die praktischen Unterschiede zwischen Kauf- und Werkvertragsrecht im Regelfall gering. Denn bei Mängeln, mit denen der Immobilienkäufer nicht oder jedenfalls deutlich schlechter "leben" kann als mit der mangelfreien Immobilie, hält der VII. Zivilsenat, wie er ausdrücklich klargestellt hat, die Schätzung des mangelbedingten Minderwerts anhand der Mängelbeseitigungskosten weiterhin für zulässig. Infolgedessen müssen in solchen Fällen - jedenfalls im Ergebnis - die noch nicht angefallenen Mängelbeseitigungskosten unabhängig von der Rechtsnatur des Vertrags ersetzt werden. Die Einordnung des Vertrags in das Kauf- oder in das Werkvertragsrecht wirkt sich künftig vornehmlich in denjenigen Fallgestaltungen aus, in denen die Mängelbeseitigungskosten den mangelbedingten Minderwert erheblich überschreiten. Gerade in solchen Fallkonstellationen gibt es für eine unterschiedliche Behandlung von Kauf- und Werkverträgen jedoch triftige Gründe, die bereits der VII. Zivilsenat in seinem Beschluss vom 8. Oktober 2020 (VII ARZ 1/20) eingehend und zutreffend aufgezeigt hat. Der Käufer müsste die Mängelbeseitigung vorfinanzieren, weil er - anders als der Besteller - keinen Vorschuss verlangen kann; das wäre unzumutbar. Zudem wirkt das Kaufrecht einer unangemessenen Überkompensation des Käufers durch die Begrenzung des Nacherfüllungsanspruchs entgegen. Ist nämlich die Nacherfüllung nach den Vorgaben des § 439 Abs. 4 Satz 2 BGB als unverhältnismäßig anzusehen, kann der Käufer als Schadensersatz nur den mangelbedingten Minderwert verlangen. Im Werkvertragsrecht gibt es für eine solche Begrenzung des Schadensersatzanspruchs keine Entsprechung.