RA Dr. Kühnemund, RAe Dr. Hantke & Partner
OLG Schleswig, Beschluss vom 19.04.2016 - 2 Wx 12/16
Das Oberlandesgericht Schleswig hatte sich in einer insoweit bisher wohl tatsächlich einmaligen Entscheidung mit der Frage zu befassen, ob auch eine Anlage aus schwimmenden Häusern nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Sondereigentumseinheiten aufgeteilt werden kann.
Der Entscheidung zugrunde lagen zwei Flurstücke an (und auf) der Schlei. Ein kleineres Flurstück von rund 5.000 m² befand sich am Ufer der Schlei, das größere Flurstück mit einer Größe von rund 31.000 m² gehörte zu der daran unmittelbar angrenzenden Wasserfläche. Auf dem Wasser waren 60 Wohneinheiten geplant. Die Wohneinheiten sollten in vier Anlagen zu je 15 Wohneinheiten auf dem Wasserflurstück entstehen. Die Wohneinheiten sollten jeweils über einen Steg mit dem Uferflurstück verbunden werden. Jede Anlage hatte eine Fläche von 110 m x 29 m. Jede dieser Kombi-Plattformen hatte ein Eigengewicht von ca. 315 t und wurde aus jeweils drei schwimmenden Fundamenten erstellt. Die aus fünf miteinander verbundenen Kombi-Plattformen bestehenden Anlagen sollten mit dem Ufer durch einen Steg verbunden sein, der dann landseitig gelenkig und seeseitig auf Rollen gelagert war, um Wasserstandsschwankungen ausgleichen zu können. Über den Steg fand auch die Erschließung statt. Auch diese war fest gestaltet, konnte also nicht (wie etwa bei Kreuzfahrtschiffen) einfach gekappt werden. Um ein Abdriften der Plattformen zu verhindern, wurde jede von ihnen mit jeweils 26 rund herum angebrachten Dalben gesichert. Die Plattformen konnten sich also nach oben und unten mit dem Wasserstand bewegen, sie konnten aber nicht davonschwimmen.
Das Grundbuchamt hatte die Eintragung der Teilung verweigert mit der Begründung, es fehle diesen "Häusern" an der Gebäudeeigenschaft. Wohnungseigentum können nur an Gebäuden begründet werden. Und daran fehle es hier. Das sah das Oberlandesgericht Schleswig anders. Auch schwimmende Häuser seien als Gebäude anzusehen und damit nach WEG teilbar.
Das Oberlandesgericht Schleswig hatte sich dabei mit der Frage zu befassen, ob und inwieweit diese schwimmenden Häuser mit Grund und Boden fest verbunden waren. Das bejahte das Oberlandesgericht. Es kam zu dem Schluss, dass es sich keineswegs um Hausboote handele, die in ihrer Gesamtheit oder in Bestandteile zerlegt ins Schlepp genommen und anderweitig wieder aufgebaut werden können. Die Zerlegung der einzelnen Steganlagen in ihre Bestandteile würde nämlich zu massiven Störungen führen und ein Transport der Gesamtanlage wäre nicht nur wegen des hohen Gewichts von insgesamt ca. 2.400 t je Anlage, sondern auch wegen fehlender Kentersicherheit nicht möglich. Vor allem aber stünden die vielfachen Verankerungen der Steganlagen mit dem Grund und Boden in ihrer Stabilität einer anderweitigen Verbindung, etwa durch Fundamente aus Holzpfählen unter den Gebäuden, in nichts nach. Aus den §§ 93, 94 BGB ergäbe sich nicht, dass für die feste Verbindung eines Gebäudes mit dem Grund und Boden am oder auf dem Wasser keine Konstruktion gewählt werden dürfte, die vertikale Schwankungen des Wasserstandes ausgleiche. Solches erfolge auch nicht aus dem Schutzzweck der Norm.
Davon abzugrenzen sind letztlich Hausboote, die Boote sind, auf denen man auch wohnen kann. Hier ging es aber um Häuser, die auch schwimmen konnten. Und um es mit den Worten eines anderen Autoren zu sagen: Nur weil ein Haus schwimmt, ist es noch lange kein Boot, dem die Gebäudeeigenschaft fehlt (Jeep, notar 2016, 338).