RA Michael Heinz, RAe Dr. Hantke & Partner
Vermieter hatten in den letzten Jahren erhebliche Probleme mit der Umlage der Grundsteuer. Bei Zusammentreffen von Wohnraum und Gewerbe in einem Objekt konnte der Wohnraummieter die Nebenkostenabrechnung häufig zurückweisen.
Üblicherweise beteiligt der Vermieter jeden Mieter entsprechend seiner Fläche an der Grundsteuer, ausgehend von dem Gesamtbetrag, der im einheitlichen Grundsteuerbescheid für das Gesamtgrundstück angegeben ist. Genau genommen wird dadurch der Wohnraummieter benachteiligt, weil die recht komplizierte Berechnung der Grundsteuer vom Einheitswert des Grundstücks ausgeht, der aus der Jahresrohmiete gebildet wird. In der Jahresrohmiete sind die gewerblichen Mieten übergewichtet, weil sie mit einer höheren Quadratmetermiete berücksichtigt werden als Wohnraum. Wenn dann aber bei der Verteilung der Grundsteuer alle Mieter über einen Kamm geschoren werden, führt das streng genommen zu einer Mehrbelastung des Wohnraummieters, die eigentlich einem gesetzlichen Grundsatz widerspricht.
Es war deshalb in den vergangenen 20 Jahren deshalb eine Meinung immer stärker in den Vordergrund getreten, wonach der Wohnraummieter die Grundsteuer nur bezahlen muss, wenn der gewerbliche Anteil im Sinne eines sog. Vorwegabzugs vorher herausgerechnet worden ist. Viele Vermieter hatten die erforderlichen Unterlagen für eine so differenzierte Berechnung gar nicht vorliegen. Es mussten also erst zusätzliche Unterlagen beim Finanzamt und der Gemeinde angefordert werden. In der Zwischenzeit konnte die Abrechnungsfrist verstreichen und der Vermieter den Anspruch verlieren.
Damit hat der BGH jetzt Schluss gemacht. In einem Urteil vom 10.05.2017 (BGH VIII ZR 79/16) hat der für Wohnraum zuständige Senat erklärt, es bedürfe bei der Erhebung der Grundsteuer beim Wohnraummieter keines Vorwegabzugs für gewerblich genutzte Einheiten. Der Vermieter kann also jeden Mieter an der Grundsteuer ganz einfach gleichmäßig nach dem Maßstab der Fläche beteiligen. Formal hat das Gericht die Entscheidung damit begründet, die gewerblichen Mieter würden eine höhere Grundsteuer nicht "verursachen". In der Tat wird ja für die aktuelle Grundsteuer nicht ermittelt, ob sich seit der (regelmäßig weit in der Vergangenheit erfolgten) Feststellung des Einheitswertes die Nutzungsverhältnisse auf dem Grundstück verändert haben.
In der Sache hat das Gericht wohl einfach eingesehen, dass es keinen Sinn macht, im Bereich der Nebenkosten allzu hohe Anforderungen an eine richtige Abrechnung zu stellen. Einen Anspruch auf "absolute Gerechtigkeit" unabhängig vom Abrechnungsaufwand gibt es in diesem Bereich für den Mieter nicht.