RA Dr. Kühnemund, RAe Dr. Hantke & Partner
Die meisten Teilungserklärungen lassen die Vermietung von Wohnungen zu. Manchmal ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich, die dieser erteilen muss, wenn kein wichtiger Grund dagegen spricht.
Ein wichtiger Grund, der gegen eine Vermietung spricht, liegt nicht bereits darin, dass die Personen vielleicht nur kurzzeitig in dieser Wohnung untergebracht würden. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 15.10.2010 (V ZR 72/09) die Frage zu entscheiden, inwieweit die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung sei. Der Bundesgerichtshof kam dort zu dem Schluss, dass es durchaus der zulässigen Wohnnutzung entspräche, wenn eine Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste vermietet würde, sofern die Teilungserklärung dieses nicht verbiete. Dass es durch den häufigen Mieterwechsel vielleicht zu Beeinträchtigungen der Miteigentümer kommen könnte, ließ der Bundesgerichtshof nicht gelten. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes führt der häufige Wechsel eines Mieters als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von denen anderer Formen der Wohnungsnutzung abheben würden. Auch die Tatsache, dass für den Eigentümer/Vermieter die Art der Überlassung der Wohnung ggf. eine gewerbliche Tätigkeit darstelle, war dem Bundesgerichtshof nicht wichtig. Er kreierte in dieser Entscheidung den Begriff des "Unterkunftsbedürfnisses". Sofern die Personen, die sich tatsächlich in der Wohnung aufhielten, diese für ihre Unterkunft, also zum Wohnen nutzen, bewegt sich die Nutzung im Rahmen der Teilungserklärung als Wohnung.
In einer aktuellen Entscheidung, die bisher nur in Form einer Pressemitteilung vorliegt (Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16) hat der BGH noch ein weiteres Unterscheidungskriterium definiert, und zwar in Abgrenzung zum Heimbetrieb. Eine Wohnnutzung zeige sich an einer „Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises“, etwas, das einer Heimstruktur fehle. Eine familiäre Verbundenheit der Bewohner der Wohnung ist dabei nicht erforderlich.
Update vom 28.05.2018: Die Entscheidung des BGH vom 27.10.2017 ist hier mittlerweile veröffentlicht worden.
Damit hat der BGH klar Stellung bezogen. Allerdings macht er auch deutlich, dass sich eine Unzulässigkeit immer noch aus den Umständen des Einzelfalles ergeben kann, z.B. durch Überbelegung etc. Hier kann man auf die Instanzrechtsprechung der vergangenen Jahre abstellen: Nach einer Entscheidung des OLG Stuttgart (NJW 1992, 3046) liege eine Beeinträchtigung nicht vor, wenn in etwa ein Richtwert von zwei Personen je Wohnung und einer Verweildauer von nicht unter einem halben Jahr eingehalten würde. Nach einer Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes (NJW 1994, 1662) dürften nicht mehr als zwei Personen je Zimmer untergebracht werden und für jede mindestens sechs Jahre alte Person müssten mindestens 10 m² vorhanden sein. Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt (ZMR 1994, 378) dürften in einer 50 m² großen Wohnung höchstens zwei familiär nicht miteinander verbundene Personen oder eine Familie bis maximal fünf Personen untergebracht werden. Eine Entscheidung des Kammergerichts (NJW 1992, 3045) stellt auf eine öffentlich-rechtliche notwendige Mindestwohnfläche von 9 m² pro Person ab.