RA Dr. Kühnemund
, RAe Dr. Hantke & Partner
Das Bundeskabinett hat am 31.08.2016 den vom Bundesminister für Wirtschaft und Energie vorgelegten Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum beschlossen.
Während Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer auch bisher nach § 34c Gewerbeordnung (GewO) schon eine Erlaubnis für ihre Tätigkeit brauchten, soll das zukünftig auch für Wohnungseigentumsverwalter gelten. Die Verwaltung von Miethäusern hingegen bleibt erlaubnisfrei.
Für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter gleichermaßen neu wird allerdings der sog. Sachkundenachweis sein. Eine Erlaubnis zur Zulassung als Wohnungseigentumsverwalter wird zukünftig nur erhalten, wer durch eine vor der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegte Prüfung nachweist, dass er die Sachkunde über die fachlichen und rechtlichen Grundlagen besitzt, die für die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des WEG notwendig ist.
Das Ziel, die Qualität der Verwaltung sicherzustellen, wird dabei auch auf Arbeitnehmer des Verwalters erstreckt. Nach dem Gesetzesentwurf darf ein Verwalter Personen, die direkt bei der Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum im Sinne des WEG mitwirken, nur beschäftigen, wenn er sicherstellt, dass diese Personen über die für die jeweilige Tätigkeit erforderliche Qualifikation verfügen. Zu den betroffenen Mitarbeitern gehören die klassischen Sachbearbeiter, die mit der Erstellung von Abrechnungen oder der Einberufung von Versammlungen befasst sind, nicht aber rein administrative Tätigkeiten, wie z.B. Sekretariat. Angestellte Mitarbeiter bedürfen dabei auch nicht der speziellen Sachkundeprüfung. Es reicht, wenn der Verwalter sicherstellt, dass die Arbeitnehmer z.B. aufgrund ihrer Ausbildung oder entsprechender Fortbildungen angemessen qualifiziert sind.
Die konkrete Ausgestaltung der Sachkundeprüfung überlässt der Gesetzesentwurf einer noch nicht vorliegenden Verordnung. Die Gesetzesbegründung geht allerdings davon aus, dass die Sachkundeprüfung analog der bereits bestehenden Prüfungen für Versicherungs- und Immobiliendarlehensvermittler rund 160 Minuten dauern soll (90 Minuten schriftlich und 70 Minuten mündlicher Prüfungsteil). Und da eine Gesetzesbegründung sehr genau ist, finden sich dort auch Hinweise dazu, dass es aktuell rund 17.700 Wohnungseigentumsverwalter geben soll.
Jeder Verwalter, der heute am Markt tätigt ist, wird innerhalb einer Übergangsfrist von 12 Monaten nach Inkrafttreten eine Erlaubnis beantragen müssen. Und die Gesetzesbegründung beziffert auch sehr genau den Aufwand für die Beantragung der Erlaubnis: 73 Minuten wird der Verwalter für den Antrag brauchen, und zwar 13 Minuten für das Ausfüllen des Antrages und 60 Minuten für das Beibringen der Unterlagen. Bei angenommenen Kosten von EURO 40,00 je Stunden und rund 17.700 Verwaltern würde sich der Aufwand auf rund EURO 861.000 belaufen.
Der Hauptaufwand wird auch nicht in der Antragstellung liegen, sondern in der notwendigen Fortbildung zur Erbringung des Sachkundenachweises. Verwalter, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes mindestens 6 Jahre Wohnungseigentum verwaltet haben, müssen keinen Sachkundenachweis für die Gewerbeerlaubnis erbringen. Die Gesetzesbegründung geht davon aus, dass ca. 8.500 Verwalter unter diese Regelung für „alte Hasen“ fallen. Bleiben 8.500 Verwalter, die demnächst noch einmal die Schulbanken diverser Seminaranbieter drücken müssen, um sich auf die Sachkundeprüfung vorzubereiten.
Positiv zu bewerten ist sicherlich, dass ein Wohnungseigentumsverwalter, will er die Erlaubnis zur Ausübung des Gewerbes erhalten, zukünftig u.a. auch eine Haftpflichtversicherung wird nachweisen müssen. Das ist zwar bei den größeren Verwaltern eine Selbstverständlichkeit, aber es gab in der Vergangenheit auch so manchen „Hobbyverwalter“, dem das einfach zu teuer war.
Nicht erfasst von den Neuregelungen werden übrigens selbstverwaltende Eigentümer, die ja nicht gewerblich tätig sind. Wer sich also in einer Anlage mit z.B. drei Einheiten als Eigentümer zur Verfügung stellt, um die Verwaltung zu übernehmen, kann das nach wie vor ohne Einschränkungen tun.
Inkrafttreten soll das Gesetz neun Monate nach seiner Verkündung. Damit soll den Betroffenen eine angemessene Übergangszeit eingeräumt werden, in der sie sich auf die neue Rechtslage einstellen können. Darüber hinaus ist die Übergangsfrist auch erforderlich, damit die Verwaltung die erforderlichen Vorkehrungen zum Vollzug der neuen Regelungen treffen kann. So müssen die für die Abnahme der Sachkundeprüfung für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter zuständigen Industrie- und Handelskammern Prüfungsordnungen erlassen sowie entsprechende Prüfungsverfahren und -ausschüsse einrichten. Aktuell wird wohl davon ausgegangen, dass das Gesetz frühestens Anfang nächsten Jahres verabschiedet werden wird, so dass mit einem Inkrafttreten wohl nicht vor Herbst 2017 zu rechnen ist.
Letztlich ist die Neuregelung des Gesetzgebers zu begrüßen. Der Arbeitsbereich eines Wohnungseigentumsverwalters ist vielfältig und Anspruchsvoll. Der Verwalter muss nicht nur ein hohes Geschick im Umgang mit Menschen besitzen, er muss darüber hinaus eine Mischung aus Immobilienfachmann, Jurist, Buchhalter, Steuerfachmann, Bauingenieur und Handwerker sein, um letztlich allen Anforderungen gerecht zu werden.