RA Michael Heinz, RAe Dr. Hantke & Partner
Gewerbliche Mietverträge werden häufig auf eine feste Laufzeit von 5 oder 10 Jahren oder länger abgeschlossen, verbunden mit einer Option von z. B. 2 x 5 Jahren für den Mieter.
Wenn die Geschäftsidee an dem Standort funktioniert, versucht der Mieter häufig, eine Verlängerung der Vertragslaufzeit zu vereinbaren. Der Schuss kann nach hinten losgehen, wenn die Vereinbarung keine eindeutige Aussage über die ursprünglich vereinbarten Optionen enthält.
Beispiel: Ein 10-Jahresvertrag mit 2 x 5 Jahren Option aus 2014 wird im Jahr 2020 verlängert bis 2030. Was mit den zwei Optionen geschehen soll, wird nicht geregelt. In diesem Fall würde nach einer Entscheidung des BGH (vom 08.02.1995 zu XII ZR 427/93, NJW-RR 1995,714) zumindest die erste Option wegfallen, weil die zusätzlich vereinbarte Festlaufzeit über den Zeitraum hinausreicht, um den die erste Option das Mietverhältnis hätte verlängern können. Es könnte sogar Streit darüber entstehen, ob das zweite Optionsrecht noch besteht. Denn die Nichtausübung der ersten Option soll die zweite (bzw. alle weiteren) entfallen lassen (OLG Hamburg vom 23.06.1997 zu 4 U 82/96, NZM 1998, 333).
Deshalb ist es wichtig, bei Verlängerung der festen Laufzeit in den dafür abzuschließenden Nachtrag zum Mietvertrag eine eindeutige Regelung aufzunehmen, die klarstellt in welchem Verhältnis zu der gerade verlängerten Laufzeit die Optionen stehen sollen (vgl. OLG Bamberg, Beschluss vom 03.06.2020 zu 8 U 356/19).
Es muss ersichtlich sein, ob die Optionen noch weiter gelten sollen und ab/bis wann. Am besten trägt dann das jeweils mögliche Enddatum konkret ein. Sonst droht aus einer Verlängerung womöglich eine Verkürzung zu werden.