RA Martin Haucke, RAe Dr. Hantke & Partner
Immer wieder fallen mir Jahresabrechnungen von Verwaltern in die Hand, die den aktuellen Grundsätzen der Rechtsprechung nicht entsprechen. Teilweise fehlen in den Abrechnungen grundlegende Informationen, die für die Wohnungseigentümer von erheblicher Bedeutung sind (z.B. die Einnahmen).
Zunächst einmal sollte man sich verinnerlichen, dass die Jahresabrechnung m.E. aus drei wesentlichen Bestandteilen besteht. Das sind die Gesamtabrechnung, die Einzelabrechnungen und ergänzende Informationen zur Plausibilität der Abrechnung.
Gesamtabrechnung
In der Gesamtabrechnung sind grundsätzlich sämtliche Einnahmen und Ausgaben, die der Verwalter im abzurechnenden Wirtschaftsjahr getätigt hat, darzustellen. Viel mehr gehört in eine solche Abrechnung nicht hinein. Überspitzt gesagt: Die Gesamtabrechnung ist eine etwas schönere Darstellung der Kontoauszüge des Gemeinschaftskontos.
Einzelabrechnungen
In den Einzelabrechnungen werden die Ausgaben und Einnahmen den jeweiligen Wohnungseigentümern nach ihrem Anteil zugeordnet. Hier muss im Prinzip jede einzelne Ausgaben- und Einnahmenposition betrachtet und dann entsprechend unter den Eigentümern werden.
Einfaches Beispiel: In einer Gemeinschaft ist das im gemeinschaftlichen Eigentum befindliche Treppenhaus für insgesamt € 10.000,00 malermäßig instandgesetzt worden. Die Gemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern, wobei jeder Eigentümer einen Miteigentumsanteil von 1/10 hält und sich mit seinem Anteil an der Instandsetzung zu beteiligen hat. Bei einer gemeinschaftlichen Instandsetzungsmaßnahme müsste also jedem Eigentümer € 1.000,00 in der Einzelabrechnung zu geordnet werden.
Nach diesem Prinzip geht man Kostenposition für Kostenposition in der Abrechnung durch. Fehler entstehen häufig dann, wenn abweichende Verteilungsschlüssel zu verwenden sind. Daher ist stets ein Blick in die Gemeinschaftsordnung nötig um feststellen zu können, ob beispielsweise eine Abrechnung nach Miteigentumsanteilen, Wohnfläche oder Köpfen zu erfolgen hat. Das kann durchaus von Gemeinschaft zu Gemeinschaft variieren. Probleme entstehen gern auch dann, wenn es um verbrauchsbezogene Abrechnungspositionen, wie z.B. Warmwasser- oder Heizenergie geht oder noch Altbestände aus den Vorjahren verteilt werden müssen.
Zu beachten ist zudem folgendes: Nach den vom BGH entwickelten Grundsätzen zur Abrechnungsspitze sind in den Einzelabrechnungen nicht die tatsächlich gezahlten Wohngelder darzustellen. Vielmehr hat man die auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfallenden Kosten den nach dem Wirtschaftsplan zu leistenden Soll-Vorauszahlungen gegenüberzustellen. Hintergrund ist letztlich eine Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2012. Dort hatte der BGH klargestellt, dass die 3-jährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen mit dem Ende des Jahres beginnt, in dem die Vorschüsse fällig sind und der Beschluss über die Jahresabrechnung nicht zu einem Neubeginn der Verjährung führt. Letzteres würde stets dazu führen, dass man die Regelungen zur Verjährung seitens der Gemeinschaft beliebig umgehen könnte.
Plausibilität
Um die Jahresabrechnung überprüfen zu können, bedarf es weiterer Informationen, wie beispielsweise einer Darstellung der Bankkonten und zwar zu Jahresbeginn und zum -ende. Denn nur so können die Eigentümer überprüfen, ob die in der Abrechnung dargestellten Ausgaben/Einnahmen im Saldo den Bewegungen auf den Bankkonten entsprechen.
Zu beachten sind selbstredend viele weitere Punkte, die unerlässlich sind um eine Abrechnung aufzustellen. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Ihre Abrechnung überprüfen wollen.
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