RA Thomas Backen LL.M., RAe Dr. Hantke & Partner
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17
Wenn der Mieter in etwa nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts in einem bestimmten Reinigungszustand schuldet oder gar wirksam zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, hat der Vermieter dem Mieter zur Nacherfüllung eine Leistungsaufforderung mit Fristsetzung zukommen zu lassen. Erst mit fruchtlosem Fristablauf erwächst dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter. Soviel ist klar.
Doch bedarf es auch dann einer Fristsetzung, wenn der Mieter nicht pfleglich mit dem Mietobjekt umgegangen war und hierdurch bei Beendigung des Mietverhältnisses Schäden an der Sachsubstanz, etwa am Parkett oder an den Türblättern, vorhanden sind? Soll es dem Vermieter also verwehrt bleiben Schadensersatz zu fordern, wenn er nicht zuvor dem Mieter eine Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hatte?
Bislang war dies in der Instanzrechtsprechung umstritten. Höchstrichterlich war die im Streit stehende Sachverhaltskonstellation vom Bundesgerichtshof noch nicht entschieden worden.
Nun konnte sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 28. Februar 2018 positionieren. Er urteilte, dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters nicht bedarf. Entscheidend dafür, ob eine Fristsetzung erforderlich ist, soll sein, ob die Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind. Wenn der Mieter seine Obhutspflichten verletzt hat, dann muss der Vermieter ihm keine Frist zur Beseitigung des Schadens setzen. Der Vermieter soll, so der BGH, direkt Schadensersatz gegen den Mieter geltend machen können.
Demgemäß musste der ehemalige Mieter an seinen vormaligen Vermieter Schadensersatz in Höhe von insgesamt € 5.171,00 leisten. Wobei sich der Schadensersatz aus den Kosten für die Beseitigung eines auf fehlerbehafteten Heiz- und Lüftungsverhalten des Beklagten beruhenden Schimmelbefalls in mehrerer Räume, einem Ersatz für von ihm verursachte Kalkschäden an Badezimmerarmaturen und Lackschäden an einem Heizkörper sowie einem Mietausfallschaden aufgrund einer schadensbedingt erst später möglichen Weitervermietung der Wohnung zusammensetzt.
Der BGH stellte im Übrigen bei dieser Gelegenheit dann auch gleich klar, dass dieser Grundsatz unabhängig von der Frage gelten soll, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht. In beiden Konstellationen kann der Vermieter direkt, ohne zuvor eine Frist gesetzt zu haben, Schadensersatz von dem Mieter verlangen können.